オフィスのデスクより、
2021年は新型コロナウィルスの影響が経済的にも出てきて、世の中は不景気に突入すると言われています。
そんな中、住宅不動産の相場がどうなるか。
これから家を購入しようとお考えの方にとって非常に気になる内容なのではないでしょうか。
そこでこのブログでは、今年の住宅不動産相場がどうなるか、思い切って予測してみたいと思います。
※あくまで宮田の個人的な予測です。必ずしも結果を約束するものではないので、参考までにご覧下さい。
この記事は動画でもご覧になれます。
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結論。住宅不動産相場は、、、
いきなり結論からいいます。
不景気にはなると思いますが、住宅不動産相場はほとんど変わらないと考えています。
私自身、家を売るエージェントという立場なので、ポジショントークと思われるかもしれませんが、あくまで客観的に書きます。
次からは、なぜ相場が変わらないのか。
その理由を説明していきたいと思います。
住宅不動産相場はそもそも底堅い
不動産は住居系（実需）と商業・事業系（投資）に大きく分けられます。
住宅系（実需）は、人が自分で住むために購入する不動産です。
商業・事業系（投資）は、投資をして収益を生み出すために購入する不動産です。
ホテルやオフィス、一部のタワーマンション、投資マンションなどがそれにあたります。
一般的に景気に左右されやすいのは、商業・事業系の不動産で、住宅は比較的底堅いと言われています。
住宅不動産は賃貸との比較になる
住宅不動産は賃貸と比較して経済合理性が働きます。
賃貸の場合、一般的には2年更新で、家賃はそれまで変動することは基本ありません。
つまり景気が悪くなったからと言ってすぐに下がることはないのです。
そんな中、仮に住宅不動産相場が下がったらどうなるでしょうか？
賃貸よりも買った方がお得感が出るので、賃貸から人が持ち家に流れていきます。
しかも不景気の時は、持ち家には様々な補助金などの経済刺激策が取られます。
実際リーマンショックの時も、東京２３区内の中古マンション相場は１割ほど落ちましたが、1年後には元に戻っていました。
私がいる名古屋市でも過去のデータをみてみましたが、中古マンションで５％ほど下がりましたが、同じように1年後には元に戻っていました。
ちなみに中古戸建や住宅地の土地相場などは、ほとんど変わりませんでした。
このように実需のマーケットでは経済合理性が働くので、相場は落ちにくいということが言えると思います。
新築の価格が落ちない
中古マンションや中古戸建は、ある程度新築の価格に連動します。
そもそも中古には新築と比べてある程度お得感が出る値頃感というものが存在します。
ですから新築の相場が上がれば、それにつられて中古の相場も上がるというものです。
実際東京都内は、アベノミクス以降、このような値動きを見せていました。
話を戻しますが、今の新築マンション市場を思い浮かべてください。
リーマンショックの時には、財務体力のない中小のディベロッパーがほとんど市場から退場（倒産）しました。
今残っているディベロッパーはメジャー７を始めとした、大手系がメインです。
そして今の新築マンションは、完成と同時に完売するというスタンスから、時間はある程度かかっても価格を下げずに売るという戦略が取られています。
ですから、新築マンションの価格が落ちなければ中古マンションの価格も下がりようがないのです。
ちなみにリーマンショック時に一時的に値段が下がったのは、財務体力のない中小のディベロッパーが安く販売してでも資金化を急いだからです。
私自身もリーマンショック時は中小のディベロッパーにいましたので、この時の状況は正直今の比較ではありませんでした。
本当にこの時の経営者でなくてよかったなと心底思います。
今となっては懐かしい話ですが、、、
金融機関が無傷
もう一つ大きな理由として、今回の不景気は金融機関が痛んでいないということが挙げられます。
金融機関が痛んでいなければ、市場にお金は流通するので、リーマンショックのような資金を回収するために投げ売りするようなことは発生しません。
不動産の相場が下がったリーマンショックやバブル崩壊はどちらも金融機関が破綻するほどの混乱で、市場にお金が流通しなくなったことが直接の原因です。
コロナ融資などもしていますが、保証協会の保証付き融資なので、貸出先が焦げついても金融機関は何ら痛みません。
そんな状況ですから、不動産相場が大きく下げるとは考えにくいのです。
コロナが減免制度の対象に
減免制度とは、大規模災害などで、自宅が消失し、住宅ローンだけが残った場合などに、一定の条件の元、借金をチャラにするという制度です。
災害などで被災して、その後の生活を再建する時の妨げにならないようにするためのものです。
東日本大震災で特別法として制定され、熊本大震災の時に制度化されました。
実は今回のコロナも災害として認定されることになったのです。
「コロナの影響で収入が減って住宅ローンが払えなくなる人が増えれば、投げ売りが増えて相場が下がるのではないか？」
そんな風に考える方もいらっしゃるかもしれませんが、この減免制度によってそういったケースはかなり減ると思います。
例えば、家を処分しても住宅ローンが残ってしまう場合、これまでであれば、差額分を払えないければ弁護士を挟んだ任意売却に移行し、それでも決着がつかない時は競売という流れになります。
しかし今回の減免制度は、家を売却して残ってしまう住宅ローンの残債が対象になるそうです。
詳細はこちらをご参照ください。
https://www.nhk.or.jp/kaisetsu-blog/700/440201.html
相場は結果論！資産価値が下がりにくい家を探そう
ここまで色々と解説してきましたが、なんだかんだで相場は結果論です。
相場がどうなるかという視点よりも、いかに価値が落ちない物件を探すか。
今後はそこが家探しのポイントになってきます。
あなたも家探しで存したくないのであれば、きちんと住宅の価値を見極めてくれる不動産エージェントをまずは探すようにしてください。
宮田明典
P.S