オフィスのデスクより、
物件を色々取り扱っていると、たまに見かける違法建築物件。違法建築物件と分かれば、土地として購入するのでなければ、基本的には買ってはいけない物件です。
普通は物件を預かった不動産仲介業者が最初に調査をして発覚するものなのですが、たまに元付業者が気が付いていないこともあります。ちなみに気が付かないのは、単純に調査不足か、知識不足でしかありません。
先日、実はこんな元付業者が扱う売り物件にお客様が興味を示し、内覧して話が前に進むことになりました。もちろん内覧時に私が元付業者に違法建築でないかを確認したのですが、「大丈夫」とのことでした（実は少し気になることがありました）。
お客様もその物件を気に入って、商談もまとまり契約に向けて調査していたところ、違法建築が発覚しました。ありえないレベルの元付業者の凡ミスです。
そこで、ここでは違法建築ってどんな物件なのか、どんな不利益があるのか、またどうやって見分けるのか、について説明していきたいと思います。
違法建築物件って何？
まず違法建築とは何かというと、建築基準法などの法律に則って建てられたものではない物件のことをいいます。
例えば、
- 建築申請と全然形状が違っている
- 確認申請を出さずに増築した（10㎡以上）
- 建物建築後に敷地の一部を売却してしまった（建ぺい率、容積率がオーバー、接道要件など）
- 許可を受けたものと違う用途で利用している
などのケースが当てはまります。今回私が経験したのは、増築時に建築申請を提出して許可を受けていたのですが、その内容よりも一部屋多く、バルコニーまでできていました。
プロであればきちんと書類と現状を突き合せれば、すぐに気が付くはずです。本当にスキルの低い業者には、私自身いやになります。お客様にも申し訳ないですし。
また違法建築と似たような意味で「既存不適格」があります。これは建築した時は適法だったが、のちの法律変更によって不適格になってしまったケースです。こういう物件はまだ救いがあります。
違法建築は住宅ローンも出ない
基本的に違法建築は住宅ローンが出ません。現金でなければ購入できません。また購入したところで、自治体が撤去命令などの是正措置を命じられることすらあり得ます。
違法建築を理解した上で、あえて価格交渉して安く買うという手法はありますが、一般の方には少しハードルが高い買い方です。
今回は書面がのこっていたので、比較的分かりやすかったですが、無い場合も多くあるので、慎重に判断していく必要があります。
違法建築物件の可能性がある建物
私の経験上、違法建築の可能性が高いのは、増築された物件です。建築確認がなくて確認が出来なかったとしても、増築部分が登記されていないときも注意が必要です。
なぜなら登記が出来なかったということは違法建築で登記できなかった可能性があるからです。実務上では固定資産台帳の面積をもって登記することはできるのですが、建築直後は登記できません。
件の物件は、増築されていて、建ぺい率も容積率も規定に収まっていました（中には増築でオーバーしていることも）。しかし、あえて確認申請と違うものを建てるのにはそれなりの理由があります。
おそらく今回の物件は、もっと部屋を増やそうと思うと、隣地斜線制限（日照権にかかる制限のうちの一つ）に引っかかっていたのではないかと思います。
だから本来増築したい設計だと建築確認が下りなかった可能性がある。だから偽りの建築申請をだして、違うものを建てたのではないだろうかと。所有者のかたも相当な高齢で、今となっては確かめる手段はありませんが。
もっと怖いのは、私でなくて、別の知識や経験のない不動産仲介業者が買主側の仲介として取引に絡んだ時です。契約も終わって取引が進んでいった中で最後になってご破談、というリスクも考えられました。賃貸を解約して、引っ越しの準備をしていたら目も当てられません。
不動産業者の看板を掲げていても、相応の知識や経験、スキルがない業者・担当者もいるのが不動産業界です。不動産業者の良し悪しで、住宅購入の結果が180度かわることも十分にあり得るので、不動産業者や担当者選びはしっかり行うようにしてください。
宮田明典