私はかねてから、住宅売買において「担当者で9割が決まる」と言ってきていますが、担当者によって結果が変わることは、不動産業界で経験が長い人からしてみれば常識でもあり、実際に家を買った人たちも、担当者の重要性に気がつくという方が多いです。
実際に住宅購入者にアンケートも実施しており、その結果をまとめた記事もあるので、合わせてご参照ください。
担当者によって結果が変わることといえば、
- 予算
- 住宅ローン選び
- 買ってはいけない物件の回避
- 将来的な資産価値の見極め
- やり取りにおけるストレスの有無
などなど、挙げればキリがないのですが、今日は「住宅ローン減税」について解説をします。
担当者によって住宅ローン減税の手取りが変わる！？
住宅ローン減税は、かつて中古マンションであれば築25年以内、中古戸建てであれば築20年以内である必要があり、これを超える場合は「耐震基準適合証明書」などの書類の発行を受ける必要がありました。
この要件や適用条件が、結構ややこしく、担当者の中にも知識が乏しく、トラブルになっている事例もかなり散見されていました。
しかし現在は、新耐震基準（1983年1月以降の完成）であれば、面積や収入条件はありますが、基本的には住宅ローン減税を受けることができます。
ただ同じ住宅ローンでも、実は最大限度額が2000万円のパターンと、3000万円のパターンの２つがあるのです。
実は、3000万円の最大限度額が適用できる物件であるのに、担当者に知識がなく、2000万円の最大限度額しか適用されていないというケースもあるのです。
このブログを書いている時点では、「最大限度額×0.7％」という計算式なので、最大で70万円も手取りが違ってくる計算になります。
結構この金額って大きいと思いませんか？
最大控除額が3000万円になる条件
こちらの表は、国土交通省の住宅ローン減税の解説ページから拝借したものです。
赤枠で囲っている部分が、中古マンション・中古住宅が該当します。
この3,000万円の最大限度額の内訳に「省エネ基準適合住宅」というものが含まれていますが、実はこれが結構適用されやすいのです。
特に、中古マンションに関しては、ある特徴を満たしていたら適用できる可能性が高いです。
このある特徴について、さらに詳しく解説していきます。
省エネ基準適合住宅となる物件の特徴
省エネ基準適合住宅となる、最も分かりやすいパターンが「住宅性能評価書」があり、かつ省エネ基準の項目で評点があることです。
これはプロでも知っている方は多く（もちろんこれすら知らないプロもいるので注意は必要）、証明書の発行に手数料はかかるものの、住宅ローンの最大控除額が3000万円になるので、手取りを考えた場合、手数料がかかったとしても全然元は取れます。
そして、住宅性能評価書がないケースですが（実際はこっちの方が圧倒的大多数）なのですが、中古マンションの場合、ある特徴を満たしていると、適用になる可能性が高いです。
その特徴というのが、以下になります。
- 中部屋であること（角部屋や最上階ではないこと）
- 床暖房がない（絶対条件ではないが、電気式の場合厳しい）
- ペアガラス（ペアガラスでなくても、ガラスの品番で可となることも）
この条件に当てはまる中古マンションって、結構多いと思いませんか？
ちなみに、現地調査が必要になるので、住宅性能評価書だけで、書類を発行している業者などでは対応ができません（おそらく発行できないと言われますが、実際は発行できることも多いです）。
もしあなたが検討しているマンションが、この特徴に当てはまっていて、それを担当者が知らなかったらどうでしょうか？
もらえるはずの70万円を、見逃してしまうことになりかねませんよね？
住宅購入は担当者選びから始めるべし
担当者を選んだ方がいい一例をご紹介しましたが、住宅購入は本当に担当者次第という側面が強いです。
良い人であればいいというわけでもなく、時には耳が痛いことを言ってくれる方が、あなたのためになることもありますし、知識と経験も欠かせません。
そして、売りたい気持ちが先走っている担当者が多い中で、冷静な視点を与えてくれる担当者を、パートナーとして選ぶことが何よりも大切なのではないでしょうか？
住宅購入は、物件探しよりも前に、まずは担当者を探すべきです。
ただ日本には、担当者という文化がこれまで無かったこともあり、そのようなサービスは存在しませんでした。
そこで、私はそのような現状を変えるために、ハウスクローバーという仕組みを作りました。
ハウスクローバーの中には、全国の不動産業者から掲載の申し込みがある中で、面談を行い、経験や知識はもちろん、倫理観についてもチェックを行い、良いと思った担当者のみ掲載を承諾しています。
他にも実際に利用した人の評価（レビュー）なども参考に、あなたにピッタリな担当者が探せるサービスですので、ぜひご活用いただければと思います。
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