中古マンションを買うのに、現金はいくら必要か

中古マンションを購入したいと思った時に、今の手持ちで自己資金は足りるのか、どの段階でいくら必要になるのか、など住宅ローン以外にかかる費用について疑問や、不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、この記事では、物件価格以外に必要になる金額や、適正な自己資金の目安、そして支払うタイミングや注意点などについて解説します。

中古マンションの諸費用は、物件価格の8％前後が目安

まず、諸費用がどれくらいかかるのか、ざっくりとした目安ですが、物件価格の8％前後となります。

中古マンションの物件価格以外にかかる諸費用の内訳として、以下の明細があります。

住宅ローン減税が適用できる条件の物件であれば、上記の項目をすべて合わせると、大体物件価格の8％ほどになります。

住宅ローン減税が適用できない物件（旧耐震や50平米以下の物件）は、登録免許税や不動産取得税の減税が受けられず、物件価格の10％程度になることもあります。

住宅ローンで諸費用まで借りることも出来る

これらの諸費用は、自己資金で賄うこともできますが、住宅ローンで借りることもできます。

つまり、計算上は自己資金は「０」で購入することができます。

しかし、いくら諸費用まで借りられるからと言って、今の現金が「ゼロ」の状態で、中古マンションを購入することにはリスクがあります。

その理由を詳しく解説していきます。

住宅ローンを借りるまでに支払う費用（途中発生する費用）

住宅ローンでお金を借りることができるのは、決済・引き渡しと言って、取引の一番最後になります。

そして、それまでに支払う金銭があるため、少なくともその費用を立て替えるくらいの預貯金が必要になります。

具体的には、「売買契約時」に契約書に貼る収入印紙代と、手付金、不動産会社によっては仲介手数料が発生します。

収入印紙

収入印紙代は、物件価格によりますが、数千円〜数万円のものが多いです。

収入印紙代すら建て替えられない方は、そもそも中古マンション購入を考え直した方がいいレベルです。

手付金

手付金は、売買代金の一部を、先に売主に払う金銭です。

手付金の目安にされるのは、物件価格の5％です。5000万円の物件なら250万円の手付金が必要になります。

住宅ローンが実行されれば、戻ってくるお金ですが、一時的に建て替えなければいけません。

預貯金がない場合に、手付金をどうするか。

消費者金融などから借りるのは、ローン審査に影響が出ますので、絶対にやってはいけないことですが、一時的に親族から借りるくらいしか方法はありません。

ただ、この手付金も手持ちとして持ち合わせていないのであれば、個人的にはマンション購入自体をお勧めしません。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で支払い債権が確定しますので、不動産会社としては売買契約以降、いつもらっても良いことになっております。

一般的に多いのは、

1. 売買契約時に一括
2. 契約時に半金、決済時に半金
3. 決済時に一括

これら３つのタイミングを採用している業者が大半です。

例えば、5000万円の中古マンションの場合、仲介手数料は消費税を含めると、1,716,000円になります。

手持ちがなく、諸費用まで借りる際は、仲介手数料の支払い時期を、決済時に一括にしてもらえるよう、交渉をしてみましょう。

諸費用まで借りるリスク

自己資金がなくても、諸費用まで借りることで、中古マンションを購入することはできますが、そのことに対するリスクについても押さえておく必要があります。

ここからは、諸費用まで借りる際のリスクについて解説します。

資産バランスがマイナスになる

本来、中古マンションを購入した直後は、家計の資産バランスは、「資産≧負債」となります。

物件価格分をローンで借りた場合は、高値掴みをしていない限りは、物件価格と住宅ローンの残債はイコールになります。

しかし諸費用まで借りた場合、物件の資産価値以上の住宅ローンの残債を抱えることになりますので、預貯金や他の資産がなければ、家計の資産バランスはマイナスになります。

そして住宅ローンの返済は、借入当初は利息が多く、元本の減りは遅いため、当面は資産バランスがマイナスの状態が続きます。

このような状況下で、万が一、収入が減ってしまった場合などに、中古マンションを売却しようとしても、住宅ローンの残債分を一括で払うことができなければ、売却をすることも出来ずに、「詰み」ます。

住宅ローンの利息よりも、運用した方が得と戦略的に考えていたり、預貯金はあるけど、敢えて借りるといった、戦略がある場合は構いませんが、預貯金がない状態での中古マンション購入には、それ相応のリスクがあることを覚えておきましょう。

ローン審査が厳しくなる・金利が高くなる

また、住宅ローンの審査も、物件の資産価値以上に借りることになるので、審査も厳しくなります。

また、金利が通常よりも上乗せされ、高くなることもあります。

これらの影響も、決して軽視はできません。

諸費用が高くなる

他にも、諸費用まで借りるということは、借入額自体が増えることになります。

そうすると、ローンの諸費用や、登記費用（抵当権設定費用）が高くなります。

この場合、8％目安よりも高くなる可能性もあります。

購入した後にもかかる費用が

中古マンションの物件代金や、諸費用以外にも、注意しておきたい購入後にかかる費用があります。

具体的をあげると以下の費用が考えられます。

このように、入居にあたっても、それなりの費用が発生するので、あらかじめ準備をしておかないと、入居した瞬間に「貯金０（もしくはマイナス）」なんてことになりかねません。

このように、中古マンションは現金を出さずとも、購入することはできますが、売買契約時に発生する費用や、家計の資産バランス、入居前にかかる費用などを考えると、中古マンション購入にかかる現金として、諸費用＋αは持ち合わせておいた方が良いと考えています。

物件広告などに、「自己資金ゼロでも購入できます」などといった文言を見て、安易に考えず、しっかり資金計画を持った上で、中古マンション購入を勧めていただけたらなと思います。

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