オフィスのデスクより、
以前の記事「資産価値の下がらない家」の条件で、立地であると書きました。もちろん立地だけではなく、他の要素もあります。
今回は立地以外の資産価値の下がらない他の要素について考えてみたいと思います。
中古住宅の大格差を生じさせる「国策」の中身
始まりは2016年6月の国会、住宅所有者の資産価値を拡大させる法案が通りました。それは「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」の可決です。
これにより、2018年よりインスペクション（住宅検査）や住宅の状態を説明することが義務付けられました。
この法案は、中古住宅流通市場を10兆円から20兆円へ倍増させるという2012年に発表されたマスタープランに沿ったものです。
もっとも今回の改定の目的は、住宅の状態を透明化することで中古住宅流通をより促進させようというのが狙いです。しかし、その先には本当の国の目的が見え隠れします。
中古住宅の評価の抜本的な見直し
現在も国は金融機関を含めて中古住宅の評価の仕方を改めた「新査定マニュアル」を策定しました。この法律改正と、新しい査定の仕方によってこれまでの住宅評価が一変する可能性があるのです。
従来、中古住宅では20年経ってしまえば、建物の評価は一律０円とされてきました。
例えば、築15年の中古住宅を、土地価格2,000万円、建物価格1,000万円で購入したとします。そしてさらに15年後の築30年の時点で売却すれば、従来であれば2,000万円であったのが、3,000万円で売却される可能性も出てくるということです。
国の方針から読み取れる資産価値の落ちない住宅の条件とは？
これまでの国が関わる住宅政策から読み取れる方針から、資産価値の落ちない住宅の条件を考えてみます。
①耐震性があること
②主要構造部の品質
③雨漏りや水漏れの有無
④省エネ性能を有している。
①から③はフラット35や住宅瑕疵保険や減税などの対象となる物件の条件を見ていると分かってきます。そして④の省エネ性能は、CO2の削減目標もあり、現在でも優遇金利が用意されるなどポイントになってくると思われます。
この4つのポイントを抑えておけば、価値の落ちない住宅としての土俵に乗るのではないかと思われます。もし中古住宅を購入してリフォームやリノベーションをするのであれば、これらのポイントを意識するといいかもしれません。
これに市場価値の立地が組み合わさればより資産価値の向上に寄与するのではないかと考えております。
宮田明典