オフィスのデスクより、
ここ最近、一番取り扱い物件数の割合が増えているとされていのが「中古住宅（中古戸建て）」です。
マンションのように景気に左右されにくく、新築に比べて購入価格が安く済むというのが人気の理由なのですが、中古住宅は個別性が強く、お得な反面、特有のリスクもあります。
そこでここでは、名古屋に限らずですが、中古住宅・中古戸建てを購入するときのポイントや注意点についてお伝えします。
こちらの記事はこちらの動画でもご覧になれます。
１．利便性の良い立地を選ぶ
不動産の価値は立地が9割と言われていて、多くの方が気にするような間取りや設備などは、実はほとんど資産価値には影響しません。（東京カンテイ調べ）
ですから、中古住宅・中古戸建てを探すときは、利便性の良い立地のものを探すとよいでしょう。
利便性が良いとは、人気の学区であったり、駅であったり、駅からの距離です。この中で特に駅からの距離は資産価値に大きく影響します。
２．地盤に注意する
戸建はマンションと違って杭を地盤深くにさすような大掛かりな工事が出来ません。ですから地盤の影響を受けやすいと言われています。
地震や液状かなど、地盤の強さなどを調べるようにしましょう。
３．災害リスクに注意する
地盤の話と通ずる内容ですが、名古屋市では地盤が固く災害リスクが低いところと、地盤が緩く（もしくは低い）、津波や災害、液状化のリスクが大きいところとそうでないところが混在します。
良く名古屋は「東高西低」と言われています。これは土地が東側が高く固い、西側が低く軟弱という意味でつかわれている言葉です。
実際、土地の価格についても「東高西低」の傾向ですので、安いからといって安易に購入するのではなく災害リスクをしっかり見極めましょう。
名古屋市のHPで公表されている「ハザードマップ」で確認ができます。
４．買ってはいけない立地が存在する
名古屋市では2014年に施行された「都市再生特別措置法」による「立地適正化計画」を2018年6月に公表しています。
これは人口減少社会に備えて、効率的な公共サービスを提供していこうという街の選別です。
たまにニュースにもなりますが、名古屋市に限らず全国各地で老朽化を迎えた上下水道管が問題になっています（実際に配管の破裂事故や水漏れが非常に多く発生しています）。
伏せ換えにはとんでもないお金が必要になるのですが、人口が減ると税収が減るため、すべてのエリアをカバーすることはできません。
そこでエリアをある程度コンパクトに集めて、そのエリアを優先的に公共サービスを提供するというものです。
エリアは、住宅を集中させる「居住誘導区域」、会社や工場などを集中させる「都市機能誘導区域」、そして「どれにも当てはまらない区域」の３つに分かれます。
どれにも当てはまらない区域では、今後税収が減って、市内全域に公共サービスが行き届かなくなるときに優先的に削られるエリアです。
資産価値だけでなく住みやすさにまで影響します。そして、注意したいのでどれにも当てはまらない区域でも住宅は現に建っていますし、新築まで建っています。
しらずに損するのはあなたです。立地適正化計画には本当に気を付けてください。これも名古屋市のHPで閲覧できます。
５．修繕状況をしっかり確認
中古住宅は物件によってかなり状況が変わります。ちゃんと手入れされていて、年数が経っていてもまだまだ使える物件や、年数はそこまで経っていないのに、手入れがほとんどされず、むしろ壊した方が早い物件などが混在します。
ある程度建築の知識があって、経験のある人であれば、物件を見ればある程度判別できますが、そうでない人にとってはなかなかハードルが高いです。
まずは現所有者（売主）にどんな修繕をいつくらいにされたかしっかりヒアリングするようにしましょう。
名古屋に限らず中古住宅は経験・実績が豊富な担当者から
繰り返しになりますが、名古屋市に限らず中古住宅は個別性が非常につよく、取り扱い難易度も高いため、経験や実績が豊富な担当者から購入しないと失敗するリスクが高くなります。
いくら安くて掘り出し物であったとしても、誰から購入するかによってうん百万と差ができることが平気で起こりえるのが不動産という商品です。
ぜひあなたも中古住宅の購入を選択肢に入れるのであれば、物件探しと同じくらい慎重に不動産業者、ならびに担当者を探すようにしてくださいね。
宮田明典
P.S
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