良い中古マンションの見極め方

新築の価格が上がり、供給量も減る中で、市場では中古マンションの存在感が増してきています。

一戸建てほどではないにしろ、中古マンションも玉石混交です。

ただ新築と比べ、実物を見て購入することができるので、良いマンションの見極め方を知っていれば買う立場としては非常に有利になります。

そこで今回は、良い中古マンション見極め方について考えていきたいと思います。

「マンションは管理を見て買え」

中古マンションの購入にあたって、こんな格言があります。どれだけマンション自体が立派であっても、ソフト面でもある管理がしっかり運営されていないマンションはその価値を維持することすらできません。

新築マンションは、管理の状態が見えずこれから始まるので、今後どうなっていくかどうかは不透明ですが、中古マンションでは管理状態も見ることが出来ます。

マンション自体は大手ブランドマンションでなくても、管理状態が非常によく資産価値が高く保たれているマンションもたくさんあります。それでは、管理状態が優良なマンションとは一体どのようなところを見ていけばよいのでしょうか？

マンションを探す時は立地や室内に目が行ってしまいますが、もう一点注意して見たいのが、共用部や外壁などが適切に管理・修繕されているか、です。

中古マンションなので、経年による汚れや劣化はある程度しょうがいないとしても、一定の深さ以上のクラックやひび割れ、外壁の状態。その他にもコンクリートに白い粉状のものがつく白華減少や、コンクリート内部の鉄筋から茶色い錆び汁が出ていないかなど、マンションの寿命に関わるような欠陥が無いかを見ておきます。

そして、適切な修繕履歴とともに合わせてチェックしたいのが、マンションの資産状況です。いくら立派な修繕計画があったとしても、それを実行するための資金がなければ絵に描いた餅です。

管理組合に調査が必要な書類なので、内覧時に用意できる時と、出来ないときがありますが、少なくとも契約前までには確認しておくようにしましょう。

十分な積立金があれば問題ありませんが、直近で大規模修繕工事などを行っていた場合など、積立金が一時的に減っていることもあるので、履歴も合わせて確認するようにしましょう。

長期修繕計画があれば、計画通りに進んでいるかどうかをチェックすることで、長期的な展望もある程度予測がつきます。普段見慣れていない人が見てもなかなか判断しにくいと思いますので、プロの助けを借りて納得できるような説明を受けるようにしましょう。

ただし、長期修繕計画書はあったとしても第三者に開示しないマンションもありますので注意が必要です。

これらの書類は、契約前でも特別に依頼しないと出てこないことの方が多いかもしれません。

総会の議事録などには、そのマンションで起こっている問題やそれに対する管理組合としての対応など、様々なことが分かります。

所有者であれば、総会に出席していなくてももらえる書類ですので、仲介業者を通じて売主から取り付けるようにお願いしてみましょう。

いかがでしょうか？

良質な中古マンションもたくさん増えてきていて、より魅力的な物件が増えてくると予想される反面、避けた方が無難な中古マンションも一定数あるのも事実です。

あなたも中古マンションを検討しているのであれば、ぜひ参考にしてみてください。

宮田明典

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