オフィスのデスクより、
ここ最近、中古マンションの相場上昇や、コロナによるリモートワークの普及を受けて中古戸建が人気になっているそうです。
ただし、不動産の取引難易度としては中古戸建は結構高めです。
マンションは比較的定型的な取引になるので、気を付けるポイントさえ押さえておけば経験が浅くても取引は出来ます。もちろん将来の資産価値の判断など、別の難しさはあります。
しかし中古マンションに対して中古一戸建ては、それなりの経験や知識が必要になります。ここでいう経験や知識とは、売主側の業者で必要になるものとは性格が異なります。不動産仲介業者の中には中古戸建てを取り扱わない業者もあるくらいです。
今日は中古一戸建てで気を付けるべき、少しマニアックな内容についてお伝えしたいと思います。
日本の戸建の割合
日本の戸建の割合を見ると、一般的な在来工法と呼ばれる「木造軸組工法」が約7割、「2×4工法」も合わせると約8割が木造住宅ということになります。
プレハブとは軽量鉄骨造のことで、鉄骨造やRC造については全体の2％しかありません。絶対数が少ないこそマニアックにもなるのですが、中古戸建を探すときは、工法や構造で選んでいく人は少ないので、マニアックな内容でも理解しておく必要があります。
耐震診断や耐震改修工事が出来ない？
安全性や住宅ローン控除を利用するために耐震診断や耐震改修工事を購入時に合わせて行うことが多いのが一戸建てです。また住宅ローン減税などの税制優遇を受けるためにも必要になることがあります。
たとえば、中古戸建てで耐震診断をする時、「木造軸組工法」や「2×4工法」では一般的な耐震診断方法で実施することができるのですが、非木造系の構造の建物では、ハードルが一気にあがります。
1981年6月以降に建築確認を受けたもので、検査済証があればいいのですが、実際は無い物件の方が多く、耐震診断にもかなりの費用がかかるので現実的ではありません。
また耐震改修工事にも相当の費用がかかり、ケースによっては新車が買えるくらいなので、こちらも現実的ではありません。
木造系でも耐震改修工事となると、「木造軸組工法」であれば部分的な補修に適した工法で、比較的安く改修が出来るのですが、「2×4工法」は全体的な補修が必要になるので大規模な改修工事が必要になりますし、非木造系の物件は、そもそも費用面からいっても現実的ではありません。
木造でも注意が必要なケースも
木造住宅でも注意が必要なケースもあります。例えば、木造であっても一部がRC造や鉄骨造になっている物件も非木造系の物件と同じ扱いになるので注意が必要になります。
また中２階のある「スキップフロア」がある物件も、構造の評価が出来なかったりします。
そして、これらのマニアックな条件はフラット３５の適合証明書にも同じような注意点が存在します。中古戸建を探すときは、将来の資産価値を判断していくのはもちろん、取引面でも信頼のおけるエージェントを探すようにしましょう。
宮田明典