こんな中古マンションを見つけたら買いかも

ハウスクローバーの宮田です。
この記事では、私がこれまでたくさんの中古マンションを調査していて、この特徴に当てはまれば、管理状況は優良である場合が多いという特徴を一つだけこっそり教えます。

マンションは管理を見て買え

マンションは立地が重視されていますが、もう一つ重要な要因に「管理」があります。
見出しの格言は、不動産業界では有名なもので、それくらい管理はマンションにおいて重要なものになります。
マンションの管理の良し悪しは、必要な修繕が定期的にされているか。
そして修繕を適切に行なっていくための財源はどうなっているか。
この２点を見ます。

適切な管理はマンションの寿命に直結する

まず適切な管理が行われていることは最低限の内容になります。
マンションの寿命は鉄筋が錆びないことと直結します。
鉄骨を錆びないようにしているのがコンクリートの役割です。
コンクリートはアルカリ性になるので、コンクリートに包まれている鉄骨は錆びにくくなります。
適切な外壁や防水の修繕を行うことで、内部の鉄骨が錆びないようにします。
これを定期的にやらないと酸性の性質をもつ雨水がコンクリート内部に染み込み、鉄骨を腐食させてしまい、結果としてマンションの寿命を縮めてしまいます。
逆に修繕を定期的に行い、内部のコンクリート内に雨水等が侵入しないようにすればマンションは100年以上持つと考えられています。

修繕の財源は確保できているか？

次に調査するポイントが適切な修繕を行うための財源がどうなっているかです。
マンションの運営の良し悪しはここに出ます。
修繕工事は管理会社が主導して行われることが多いですが、財政状況はマンションの所有者の集まりである組合のお財布事情です。
管理会社と管理組合の関係ですが、管理会社はあくまで管理組合から管理を委託された第三者の業者でしかありません。
管理の良し悪しというのは、マンションの所有者の人たちが管理に興味を持ち、主体的に関わっているかどうかで決まります。
管理に興味を持たず、総会の出席率も低いようなマンションでは、管理会社のいいように利益をとられ、気がついたらお金がないという状況に陥ります。
この辺りの内容は数字に現れますので、私を含めハウスクローバーのエージェントはここの良し悪しを判断します。

管理組合が意識が高い証明となる特徴

前置が長くなりましたが、本日のテーマになります、管理組合の良し悪しがわかる特徴ですが、それは
「マンションを建てたディベロッパー系列でない管理会社がついている」です。
一般的にマンションは建てたディベロッパーの系列の管理会社が入ります。
野村であれば野村系、大京であれば大京系などといった感じでです。
しかしライオンズマンションなのに独立系の管理会社が入っているなどです。
管理組合が管理会社をしっかりコントロールできていて、その延長で管理会社を変えたというケースです。
こういうマンションはかなりの確率で優良な部類に入ります（全体の10％くらい）。
ただレアケースではありますが、管理会社に逃げられたというパターンもあるので一応個別の調査は必ずするようにしてください。
また管理会社もディベロッパーの系列よりは、独立系の管理会社の方が内容がいい傾向が高いですね。
ともあれ最終的な判断は個別にする必要がありますので、エージェントを探した上で物件探しをするようにして下さい。

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