オフィスのデスクより、
私の会社は名古屋市になりますが、周辺都市の物件探しのお手伝いをすることがあります。
周辺都市になると名古屋市では出てこない市街化調整区域という単語をよく見かけるようになります。
大体ここ安いなと感じる土地や戸建てなどは、この市街化調整区域となっていることが多いです。
そこで今日は市街化調整区域が何なのか、メリットやデメリットなどについてもお伝えしたいと思います。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画のなかで一番大きな枠組みで、都市計画ではそのエリアを市街化区域と市街化調整区域、そして何も指定されていない無指定という３つのエリアに分けられます。
市街化区域は、概ね住宅化を図る区域。つまり家はどんどん建てていいよ、というエリアです。
一方で市街化調整区域は、住宅の建築を抑えようとしているエリアです。
ですから基本的に市街化調整区域では家を.建てることができません。
例外として、開発許可を受けている場合や、元々指定される前から住宅が建っていた宅地については例外的に建築できるようになっています。
そして無指定はどちらにも指定されていないという立地です。
市街化調整区域や無指定のエリアでは上下水道などの公共サービスが行き届いていないところも多くあり、ひき込み工事に結構な費用がかかったりします。
用途地域とは別物
また物件情報などを見ていると、建てられる建物が制限されている用途地域というものがあります。
第1種低層地域とか、近隣商業地域といった言葉です。
この用途地域が入っていれば何となく建てられる気もしますが、市街化調整区域は都市計画法によりもので、用途地域は建築基準法によるもので、法律の根拠が全く異なります。
また都市計画の方が建築基準法よりも優先されますので、いくら住宅系の用途地域が指定されていても、建てることはできないのです。
メリットとデメリット
普通の住宅地にある物件とはかなり異なりますが、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
まずメリットは既存宅地として既に建物がある場合、一般的な住宅地と比べてかなり安い価格で購入することができます。
その分建物に費用をかけることができますし、比較的築浅の物件であっても、住宅地にある物件よりもかなり安い価格で手に入れることができます。
またあまり建物がたっていない緑豊かな環境であることが多いのもメリットの一つだと思います。
他にも都市計画税がかからないので税金が安いということもあります。
一方でデメリットは、将来的な資産価値に難があること。
それに関連しますが、担保価値がないと判断され住宅ローンが借りにくいというデメリットもあります。
また今は開発許可を受けることができたとしても、将来また開発許可が受けられる保証はありません。
このようにメリット・デメリットが結構両極端です。
個人的にはお勧めはしていませんが、安いので非常に魅力的に映るのも確かですし、しっかりメリット・デメリットを理解した上で検討していただければいいのではないでしょうか？
宮田明典