自宅の書斎より、
あなたは「IT重説」という言葉をご存知でしょうか？
重説というのは、不動産の契約をする前に、契約をする物件の重要な事項の説明のことで、まとめた冊子を「重要事項説明書」と言います。
重要事項の説明は、宅地建物取引士の独占業務になります。
ながらく、この重要事項説明は対面でのみと、宅建業法で決められていて、それを破ると宅建業法違反で厳しい処罰の対象になります。
しかし、昨今のIT化社会への取り組みにむけて2017年10月ごろからオンラインでの重説が、賃貸から社会実験が始まり本格運用がされ始めました。
そして売買でもようやく社会実験が始まります。
もともと弊社では、オンライン化がかなり進んでいて、ずっと前から重説のオンライン化を望んでいました。
最近こういう状況になってはじめてオンラインを経験した方も、思った以上に話せると感じています。
IT重説で解決できる課題
IT重説ができるようになることで、まず遠方の人でも距離を気にせずに重要事項の説明を受けることができます。
しかし距離や時間的な問題だけはなく、もっと根深い問題も解決できると期待しています。
どういうことか？
まず重要事項説明についてと、現状の問題点を説明します。
対面の重要事項説明の問題点
まず重要事項の説明は、「契約前までに」と法律で決められています。
しかし関係者が一堂に会するなど、スケジュールの関係もあって契約と同時に行われます。
つまり「契約の直前」に行われることがほとんどです。
このタイミングに現状の重要事項説明の問題点があります。
それは、法律用語で難解だからこそ、都合の悪い事実も隠せてしまうということです。
よく分からないと思うので、例をあげます。
たとえば、その物件が「居住誘導区域外」の物件だったとします。
※居住誘導区域の説明については『知らないと大損をする！？「居住誘導区域」』をご参照ください。
これは買う側が分かっていて購入するとは考えにくい項目です。
つまり不動産業者としては都合の悪いことです（知られたら契約してもらえなくなるという意味で）。
ですから、もし僕が悪い不動産業者だったら、こう言います。
「この物件は都市再生特別措置法の対象です。」
そう、それだけです。
他にも法律用語や専門用語など、たくさん出てきます。
聞いていても初めて聞くような言葉ばかりで、何だかよく分からないと思います。
不動産業者はそれを狙います。
都合の悪いことは、難しい言葉を使って「？」ってなっているうちにサラッと次に行きます。
それでも一応説明はしたことになります。
そして、重要事項の説明が終わって署名捺印をして、そのあとに、すぐに契約書の読み合わせをして署名捺印をして契約が成立します。
もし都市再生特別措置法の言葉を調べる時間があったら、契約をやめていたかもしれないのに。
少しショッキングな例かもしれませんが、不動産業界では割と当たり前に行われています。
弊社の場合は、重要事項の説明よりも前に徹底的に調査して、法令上に定められている以上のことをお伝えしています。
ですから実際の重要事項の説明時はその確認をする感じですが、多くの場合はそうでないと思います。
これがIT重説が当たり前になると、契約と重説に時間があけれます。
一晩あるだけでも全然違います。
逆に説明中にネット画面を共有して、事例を見ながら確認したりすることもできます。
自社の利益優先の業者からしてみたら嫌だと思いますが、私自身は、IT重説ってとてもいいことだと思います。
むしろ何で今までダメだったのかが不思議なくらい。
アフターコロナはIT重説が一気に普及する？
そしてそんな最中に、こういう世の中の状況になったので、このあたりは一気にすすんでほしいなと思います。
ただ、お伝えしたようにIT重説が進むと困る業者も一定数いますし、普及にはそれなりに時間がかかりそうです。
なんにせよ、IT重説そのものには購入者にとってもメリットが非常にあると思うので、合法的にIT重説ができるように社会実験に参加しようと思います。
それに、遠方のお客様も結構いたりするので、IT重説ができるうようになると助かります。
まだ社会実験が開始されるまでに時間がかかると思いますが、開始されたらまたご案内しますね。
宮田明典
P.S
ちなみに契約は、契約書を郵送で送って署名するやり方で問題ありません（持ち回りといいます）。手付金の受領と契約日を合わせる必要はあるのですが、IT重説が出来れば、契約時に集まる必要性もなくなります。
もう一つ、決済引き渡しという最後の取引でも関係者が集まることが多いのですが、これもいずれオンラインや集まらなくても出来るようになっていくと思います。
不動産の売買は大きな買い物なので、すべてをオンラインにすることは難しいところもありますが（物件の内覧など）、オンラインのいいところはどんどん取り入れていきたいですね。