後々のトラブルを防ぐ、瑕疵（かし）に対する取り決め

オフィスのデスクより、

物件引き渡し後に多いトラブルが、この瑕疵（かし）に対することです。

契約の時には、重要事項の説明であったり、契約書の読み合わせやたくさんの書類への署名捺印など、やることも多く、かなりエネルギーがいります。

実際取引を行う中で、割とサラッと流してしまう業者さんも散見するため、ここでは後々のトラブルを防ぐという意味で、瑕疵について知っておきたい注意点をお伝えしていきます。

瑕疵（かし）の対象になるのは？

瑕疵とは目に見えない部分の欠陥のことをいい、不動産売買契約においては、この瑕疵を補償する期間でもある瑕疵担保責任期間の取り決めがあります。

通常の取引で対象となる瑕疵は、以下のものになります。

心理的瑕疵というのは、過去のその物件で起こった事件・事故などです。この対象となるのは、構造上や建物そのものに対する欠陥で、給湯器や浴室乾燥機などの付帯設備は対象外となることに注意してください。

また、あくまで知らなかった欠陥なので、事前に売主から告知があった事項については対象になりません。

通常、瑕疵担保責任期間は、売主が不動産業者となる場合、新築であれば10年と品質確保法で定められており、中古住宅の場合は2年と宅地建物取引業法で定められています。

一方、付帯設備は通常、メーカーがその保証期間内で補償をするのが通例です。

そして売主が個人の場合は、任意で決めることになります。通常は3ヵ月程度になることが多いですが、状況によっては瑕疵担保責任そのものが免責されるという内容になることもあります。

不動産売買契約において、この瑕疵担保責任をしっかり理解することと、その上で事前に打合せをして、その補償内容についての取り決めをしておくことが重要です。

通常、不動産売買契約の時には「付帯設備表」と呼ばれる書類が発行され、確認をもって買主・売主双方の署名捺印を取りつけます。この付帯設備表で「有」となっている設備が引き渡されるので、内容をしっかり読むようにしましょう。

まず付いていると思っていた付帯設備が実は付いていなかったなどの「勘違い」を解消することと、不具合があればその内容も記入されるので、目を通しておくようにしましょう。

付帯設備に関する瑕疵の取り決めは、通常の瑕疵担保責任と分けて考える必要があります。

見た目の傷や事前に告知を受けていた場合は対象外ですが、空き家であった場合、水道やガスが止まっていることも多く、動作を確認することも出来ない場合もあります。

経年による消耗はともかく、せめて初期操作不良については別途期間を定めてもらうように交渉しましょう。

例えば売主が個人の場合であれば、通常の瑕疵担保責任が3ヵ月で、別途特約として付帯設備については、実際にチェック出来そうなスケジュールを考慮し、○週間などの定めをすることが望ましいです。

後々のトラブルを防ぐためにも、瑕疵における取り決めはしっかり行っておくようにしましょう。

一点注意しておくべきポイントとして、瑕疵を発見した時にどうするかがあります。

ついついやってしまいがちなこととして、自分で買って直してしまい、後から請求書を出してくるケース。よほどの緊急性がある時以外、基本的には売主サイドに連絡し、立会いをもって確認した上で修理に取り掛からなければいけません。

勝手に直してしまった場合は、補償を受けられないこともあるので、瑕疵を発見した時はすぐに仲介業者に相談をするようにしましょう。

瑕疵に関する取り決めは細かいことですが、後々のトラブルを防止する意味でも、とても意義のあることだと思います。

担当者を通じて事前に調整をしてもらうように、ぜひ依頼するようにしてください。

宮田明典

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