オフィスのデスクより、
新築のマンションが増える一方で、その分増えていくのが中古マンション。10年前には築30年だったマンションも今では築40年になります。
マンションの寿命については諸説ありますが、避けて通れないのがマンションの「建て替え」問題。※マンションの寿命に関する記事は、HPの記事「中古マンションの築年数、あと何年すめる？」も参考にしてください。
ここでは、マンションの建て替えに必要な合意形成や、合意しやすいマンション、しにくいマンションの特徴を説明していきます。
マンションの建て替えに必要な合意形成
マンションは一つの建物を共有して使うため、一戸建てと違い、何かをするにつけて住民（区分所有者）の合意形成が必要になってきます。
合意形成に必要な決議の種類がいくつかあります。通常の総会などで決めるような内容は「普通決議」と言われ、総会の議決権の半数とされていたりします。
その中で、マンションの建て替えに必要な合意は4/5以上とされています。8割の賛成・合意があれば、建て替えが出来るという計算になります。
この決議に賛成した区分所有者は反対した区分所有者に対して売渡請求を出来るようになっています。
マンションの建て替えで問題になること
マンションの建て替えになることは、まずは費用面です。反対した区分所有者から物件を買いとるお金もそうですが、解体や再建築費用など多額の資金が必要になります。
その他、良く問題になるのが居住者の高齢化や相続人の行方不明問題などです。入居者が認知症で「合意」そのものが取れないケースや、相続人不明となっている状態で、所有者と連絡がつかないケースなど、「反対多数」ではなく「賛成不足」なんて事態も起きかねません。
このため政府では、都市再生法を活用した再開発事業に指定されれば2/3になるという特別措置法を2016年に閣議決定しています。この再開発事業に適用されるのは築35年以上で、同じ敷地内に2棟以上あるマンションです。
建て替えのしやすいマンション・しにくいマンション
色々合意形成や多額の費用が必要になると言われているマンションの建て替えですが、その中には建て替えがしやすいもの、しにくいものが存在します。その条件とは、
・敷地の利用率に余裕がある
・駅から近かったり、人気のエリアなどにある
です。敷地の利用率に余裕があれば、余分に部屋を作って、その部屋を新たに販売することで、元からいる区分所有者の負担が軽くなります。また販売するのであれば、立地の良さは欠かせません。
逆に駅から遠離れていて便が悪いような立地のマンションや、空室だらけのゴーストマンションであったり、そうなりそうな可能性のあるマンションは、建て替えはなかなか進まなくなり、最悪の場合、廃墟のような物件になる可能性もあります。
よく勉強会でもリセールバリューについて良く考えましょうとお話しますが、ここでいうリセールバリューのあるマンションは比較的修繕がしっかりされていて、建物の寿命そのものが長かったり、建て替えもしやすいような立地なものがそれに当てはまります。
あなたも中古マンションの購入を検討しているのであれば、修繕状況や将来について見極めるようにしたいですね。
宮田明典
P.S
マンションを購入するのであれば、物件ごとにその現状と将来をしっかり吟味しなくてはいけません。なかなか分かりにくいところもあると思いますので、物件探しのパートナーに当社のエージェントをご用命いただければと思います。