自宅の書斎より、
物件を取り扱っていて、良く聞かれる質問があります。
「何か変なこと、ないですよね？」
聞き方は色々ですが、要は事件や事故、トラブルなどはないですよね？という意味です。
明らかに他の物件より安かったり、築年数がほとんど経っていないにも関わらず売却するなど、怪しいと思うようなきっかけというのはいくつかあります。
「告知事項あり」
その物件で事件事故などがあり、物件を購入にあたって敬遠されるような理由のことを心理的瑕疵といいます。
例えばその部屋で自殺があった、人殺しがあったなど、この辺は分かりやすいですよね。
こうのような心理的瑕疵がある場合、ほとんどのケースで「告示事項あり」やその説明を受けることがほとんどです。
僕は扱ったことはないのですが、そんな物件も気づけばちゃんと売れていますからね。
事件や事故の内容にもよりますが、相場から３～４割ほど安くなるケースもあり、気にしない人に取ってみればお得な物件に映るのかもしれません。
心理的瑕疵になるか微妙なケース
ただ中には心理的瑕疵にあたるかどうか、微妙なケースもあります。
例えば、最近多い孤独死。
時間が経てば腐敗もすすみ心理的瑕疵に当たると言われていますが、例えば２，３日以内に発見されたケース。
また他の部屋での事件・事故や、かなり時間が経っている場合など。
このあたりは、過去の裁判例を見ていてもケースバイケースで微妙な判断なのです。
告知事項を調べる方法
心理的瑕疵を調べる方法はいくつか、あります。
まずオーソドックスなものとしては、不動産会社を通して、売主に確認してもらうこと。
聞かれたことに対してウソをつくと告知義務違反に問われるので、よほど本当のことを言ってくれます。
ただし、本当に知らないケースもあります。
「短期間しか住んでいない」「投資用だった」「不動産会社が転売用に持っている」etc..
実際に僕が経験したケースで、売主が不動産会社で、心理的瑕疵については「知らない」でした。
しかし、実際の調査の時に管理組合を訪れ、住人の方や管理人と話をしていた時に、ぽっと出ていました。
「実は１０年以上前に、自殺があったの」
もちろん、僕は知り得た事実として事前に顧客に報告し、納得していただいた上で契約していただきました。
このように一番いい方法は住人や管理人にそれとなく話を聞くことです。
他には「大島てる」というサイトがあります。
知っている人もいるかもしれませんが、このサイトは事件や自殺のあった物件のデータベースです。
新聞に載るような大きな事件や事故が多ですが、古いデータも残っているので、とりあえず何もないか自分で調べることが出来ます。
あとあるとすれば、霊感が強い人を連れていくとか？？
余談ですが、以前案内した方に、「私、霊感あるから分かるんだけど、あなたも霊感ある顔してるわね。」なんて突拍子もないことを言われました。
もちろん、霊感あるだなんて思ったことありませんし、お化けも見たことありません。
霊感があるのか分かりませんが「何となく嫌な感じがするな」という感覚は実はあります。
不動産業界は長いのですが、大きなトラブルにあまり巻き込まれたこともありません。
たまに決まりかけていた話が流れてしまった後に、風の噂で「あそこ、かなりトラブっているよ」なんて話を聞くこともあります。
実はこういうのも、その方曰く、僕の霊感のおかげらしいです。
ある意味これって差別化になるのでしょうか？（笑）
僕と一緒に物件を探すと、問題物件を避けられるかもしれません。
宮田明典
「大島てる」という物件は以下のリンクをご参照ください。
⇒ 大島てる
ちなみに看護師とか医者などは、あまり心理的瑕疵に抵抗が無いような人が多いように感じます。