オフィスのデスクより、
弊社で無料で提供しているWebサービス「Selfin]。
物件探しの補助ツールとして、多くの方に利用されています。開発はもちろん、うちの会社ではなく、別の開発業者がいます。
SUUMOやHOMESをはじめとするポータルサイトでは、不動産会社が掲載料を払って物件情報を載せるので、基本、良いことしか書かれていません。
しかし、その書かれることのないマイナス情報こそ、住宅購入はリスクを避ける意味で欠かせません。
Selfinはそんなプロと消費者の情報格差を埋めるためのツールとして開発され、僕もその理念に賛同しています。
そこで、今日は基本に返って、Selfinでどんなことが分かるかを改めて説明したいと思います。
Selfinの価格判定
AI（人工知能）が価格判定をするという趣旨のサービスはいくつかありますが、そのすべてが「取引事例法」と呼ばれるものです。
ネット上をクローラーと呼ばれるロボットが物件情報を集め、価格を算出していきます。
しかし、ネット上には「売り出し価格」しか掲載されていないため、高くなる傾向があります。
また相場が上がって割高感があっても気が付きにくいのです。
それに対して、Selfinの価格判定は「収益還元法」という手法が採用されています。
これは賃貸として貸し出したときの収益性から適正価格を算出する方法です。
各駅や街ごとの賃料相場を算出して計算をしています。賃料相場は不動産相場が上がっても大きく変動することが少ないため、比較的相場の過熱感も分かりやすくなります。
※価格算定のアルゴリズム（計算ロジック）は企業秘密とされていますが、「部屋の向き」「階数」「総戸数」など30項目におよぶ判断基準があるそうです。
ただプレミアムマンションや部屋の状態などの特殊事情は加味されません。ですので、不動産業者が売りに出しているリフォーム済み・リノベーション済み物件は高く算出される傾向があります。
実際開発元の話では、全国の7割以上の物件が適正値に収まっているようです。もちろん、恣意的な調整は一切しておりません。
流動性のスコアと街力の判定
「街力」とは将来の資産性にかかわるところで、地味ですが大切なポイントです。
全国平均が「100」とされていて、それ以上なら合格です。
全国の自治体別に、人口総数や昼夜間別の人口から「街力」を設定しています。
そして流動性のスコアは「街力」と「駅からの距離」を掛け合わせて算出されています。
耐震性の判定
耐震性は、築年月から対象の物件の耐震リスクを判定しています。
減税の判定
住宅ローン減税とフラット35の融資条件を満たしているかが分かります。
住宅ローン減税では、構造種別ごとに無条件で対象になるものと、そうでないものを教えてくれます。
フラット35では、旧耐震の物件では基本的には利用することができないので「×」になりますが、実際は個別で判定すると「○」になることもありので、不動産仲介業者に確認するようにしましょう。
管理の判定
管理の判定には国土交通省の「マンション積立金ガイドライン」を参照にしています。
このガイドラインでは、マンションの規模などに応じた適正な管理費や修繕積立金の平米単価が示されていて、それと比べて安いか高いが判定されます。
安い場合は、きちんと管理が回っているのかどうかを確認する必要が出てきます。
ただ個人的には、物件ごとに判定はしていくので、Selfinの結果ではそこまで重視しなくても大丈夫かなと思います。
土地や戸建の資産性
マンションではなく、土地や戸建の場合は別途「資産性」が判定されます。
接道状況や、セットバックの有無、建ぺい率・容積率などの土地の資産価値に影響を及ぼす項目を判定していきます。
とは言ってもAIは100％ではない
Selfinをうまく物件探しに利用することで、これまでのような情報の非対称性はある程度解決できるようになりました。
本当に便利な世の中です。しかし、AIは本当に便利ですが、やはり100％の精度ではありません。
物件の取捨選択はある程度できますが、本当に気になる物件についてはプロの判断も必要になってきます。
そこでお勧めしているのが、Selfinについている「お問い合わせ」機能。
ここから問い合わせると僕のところにきますので、さらに詳しく調査をしてその結果をご報告しています。
ぜひあなたの家探しにSelfinをご活用ください。
買った後の資産価値のチェックにも
ちなみにSelfinは買ったら終わりでなく、そのあともぜひ使い続けて欲しいツールでもあります。
なぜかというと、買ったあとの物件についても資産価値のチェックが出来るからです。
Selfinでの資産価値の結果に対してメンテナンス履歴などが修正要素としてあるので、完ぺきではありませんが、それでも目安をすることが出来ます。
物件探しに便利なだけでなく、あなたの人生の住まいのお共にSelfinをぜひ活用してみてはいかがでしょうか？
宮田明典