オフィスのデスクより、
住宅を購入しようとすると、住宅ローンは避けて通れません。
ただ、やみくもに戦略もなく銀行に審査を依頼するのは実は危険なんです。
今日は、銀行とフラット３５の違いとその特色、そしてどんなことに気を付けるかを説明していきたいと思います。
やみくもに申請をすると、どこも通らなくなる？
住宅ローンを申請するときに、やみくもに「数打てば当たるでしょ」と色んな銀行で申請するのは、実は危険極まりない行為なんです。
住宅ローンを申請すると、個人の信用情報を確認されます。
信用情報には、その人の借入情報や返済状況がすべて掲載されています。
銀行や貸金業者は、その情報にネガティブな情報がないかどうかを確認します。
そして、調査をかけた金融機関の情報は、実は半年間、信用情報に残ります。
そこでたくさんの銀行に申請するとその数だけ、信用情報を見たという記録が残ります。
これを見た銀行はどのように考えるのでしょうか？
答えは、「この人他の銀行にたくさん出しているということは、他で断られた問題のある人なのかな？」という見方をします。
そうするとそのこと自体で、審査に落ちてしまうことも往々にしてありえます。
しかもそのような状態になってしまったら、半年待ってその情報が消えるまで待つしかありません。
なので、やみくもに数を当たるのではなく、金融機関ごとの特性を知って当たるようにしましょう。
申請する金融機関の数の目安は、２，３行くらいに留めておきましょう。
人に貸す銀行
まず住宅ローンと聞いて思い浮かべるのは銀行です。
銀行は人を見て貸すといわれ、「ノンバンク系＜信用金庫＜地方銀行＜都市銀行」という順番に審査が厳しくなります。
都市銀行は最も審査が厳しいですが、外国人のローンや、セカンドハウスローン、古い物件への長期間融資など、通常地方銀行や信用金庫では難しい案件にも取り組んでもらえます。
なので、勤続先が大企業や公務員、年収が高く、借り入れが少ない方は都市銀行を利用してもいいと思います。
ここで注意したいのが、古い物件です。
旧耐震の物件については、ここ最近地方銀行や信用金庫は、あまり融資しない傾向にあります。
ただし、物件の担保評価をするのは保証協会になります。その金融機関の借り入れ条件や団信の内容が気に入っている場合は「全国保証」に出してくださいと言ってみましょう。
勤務先などの属性にもよりますが、古い物件でも借りられることがあります。
物件に貸すフラット３５
銀行と並んで、住宅ローンの代名詞でもあるフラット３５。
フラット３５は、銀行が人に貸すのに対し、物件に貸すと言われています。
物件に貸すので、物件の条件は色々あります。
フラット３５では旧耐震基準の物件であれば、まず審査に通りません。
耐震改修などされていれば良いですが、専用の物件検査に合格しなければいけません。
その反面、人の審査には比較的寛容で、通常銀行では難しいとされている非正規雇用でも返済比率の計算にあえば、借り入れることが出来ます。
まとめ
このように、物件やその人の状況に応じて、銀行がいいのか、フラット３５がいいのか。
また銀行でも信用金庫や地方銀行がいいのか、都市銀行でも良いのかは変わってきます。
新築住宅では特にどこでも問題ないですが、中古住宅は金融機関によって扱いが大きく変わるので、その辺のことを理解しながら事前審査は出していくようにしましょう。
宮田明典