オフィスのデスクより、
住宅ローンを選ぶ時に、最近よく候補のひとつになることが多くなってきた、フラット35。
名前は知っていても詳しくは知らない方も多いかもしれません。
そこで今回は、フラット35のメリット・デメリットにまとめました。
これから住宅ローンを選ぶ時の参考にしていただければと思います。
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フラット35ってどんなローンなの？
まずはフラット35がどんな商品かというところから。
フラット35は他の銀行とは違い、国土交通省が管轄する住宅金融支援機構が運営している住宅ローンです。
一般的な銀行はすべて金融庁が管轄になるので、そもそもの発想からして違います。
銀行は営利目的なのですが、フラット35は国策企業の側面もあって、審査の内容や商品設計が全然違ってきます。
国策企業であるものの、住宅ローンをまとめて証券化して投資家に販売しているので、何かあっても国民の税金で補填するとかそういったものではありません。
また運営母体である住宅金融支援機構が直接申し込みを受け付けるわけではなく、全国の金融機関が窓口となって取り次ぐ形になります。
フラット35のメリット
まずはフラット35のメリットを上げていきます。
銀行では借りづらい、自営業者や非正規雇用の人でも借りやすい
一般的な銀行では、人を見て審査をしますが、フラット35は物件を見て審査をします。
一般的な銀行では、金利が上がっても払っていけるかという視点がありますが、フラット35は全期間固定商品なのでそういった視点はありません。
ですから自営業者や非正規雇用など、一般的な銀行では借りにくい方でも借りやすいメリットがあります。
全期間固定で金利が変わらない
全期間固定商品は「金利が高い」と思われがちですが、実は借りる側にとってはリスクが低い商品なのです。
フラット35や財務状況が比較良好な金融機関でなければ全期間固定商品は提供できません。金利が上がったら一気に逆ザヤになって赤字に陥るからです。
全期間固定でリスクを低減させているからこそ柔軟な審査ができるようになっています。
このことから分かるように、全期間固定というのは、借りる側にとってとてもメリットがあることなのです。
一部金融機関の窓口では自己資金が出せる人は、より金利がやすくなる商品も
取次窓口によりますが、自己資金が出せる人用の商品も開発されていて、一定の基準をクリアすると、金利が割引になるものもあります。
自己資金を出せる人にとっては大きなメリットです。
物件の条件を満たせば、当初5年、もしくは10年間、金利の割引がある
他にもフラット35Sという商品もあり、一定の条件を満たす物件であれば、借入当初の5年、もしくは10年間割引が受けられます。
自己資金を多く出した時の割引とも併用ができます。
自営業者や法人の経営者でも比較的かりやすい
自営業者が借りにくいと言われる理由の一つに、事業の借入についても個人的な借り入れとして、返済比率の計算に入れられてしまうことがあるという側面があります。
しかし、フラット35であれば事業借り入れが明確に分かるものであれば、計算から除外してもらえます。
また法人の経営者であれば、必ず法人の決算書が3期分必要になり、赤字であれば借り入れは難しくなります。しかしフラット35では基本決算書は求められません。
もちろん審査によっては提出を求められますが、基本的には大丈夫なことが多いです。ただし、取次窓口によっては決算書を求められることもあるので、どこから出すかについては注意するようにして下さい。
団体信用生命保険に入らなくてもいい
住宅ローンを借りるときに、ほぼセットで加入させられる団体信用生命保険ですが、保険という言葉がしますように健康状態によっては加入できないこともあります。
その場合は、住宅ローンを借りること自体ができなくなるので、選択肢はかなり減るのですが、そんな方の受け皿として活躍しているのがフラット35です。
そして加入しない場合は、さらに金利が安くなります。
フラット35のデメリット
良いことづくめに見えるフラット35ですが、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
変動金利がない
すでに説明していますが、リスクを低減されるため、金利は全期間固定しか用意されていません。
結果、収入や資産があり、リスクが少ない変動金利でも構わない層にとっては割高になることも。
物件の審査が厳しい
フラット35では、全期間固定にすることでリスクを減らし、幅広い方に住宅を購入できる機会を提供しています。
しかし、ローンをもとに証券化し、投資家に販売しているため、リスクヘッジ（対策）も重要になります。
そこで回収不能に陥った場合に、回収がしやすいように物件に対して一定の基準を持たせています。
この審査に合格すると「適合証明書」が発行されるのですが、発行されるための検査に合格する必要があります。
関連記事「フラット35の審査で失敗しないために知っておきたい5つのポイント」
諸費用まで借りると金利が高くなる
自己資金が多い方についてはリスクが低くなる分、金利が安くなりますが、自己資金が少ない方については金利が高くなります。
特に諸費用まで借りようとする場合、諸費用は取次金融機関が提携するローンを借りることになりますので、実質金利は高くなります。
なるべく自己資金を出したくない、もしくは出せない方にとっては割高になるかもしれません。
条件はいろいろあるが個人的にはおススメ
このように色々と複雑な部分もありますが、個人的にはやはりリスクが低い全期間固定商品ということもあり、おススメです。
一昔前は、そこまでいいイメージを持たれていなかったのですが、最近は商品内容もどんどん良くなってきています。
あなたのライフプランにもよりますが、住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。
宮田明典